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经济适用房误区扫盲

发布时间:2018年6月29日 来源: 上海经济纠纷律师  
  经济适用房是当前保障性安居工程中的一种重要保障形式,但是,社会对其在认识上仍有一些误区,所以,需要强调以下几点。
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  其一,经适房与商品房之间的差价,来源于包括土地出让金在内的三项优惠,与纳税人的税款无关。
  三项优惠所占比重的大小,与房价的高低密切相连。近些年,土地出让价不断上涨,许多大城市土地价要占房价的50%以上。如果实行三项优惠,不少大城市经适房与商品房的差价会达到50%~70%,有的特大城市会达到70%以上。
  这里需要指出两点:
  一是,有的小县城,迄今商品房价每平方米只有两三千元,所以经适房与商品房之间差价仍然很小。二是,在住房建设成本中,银行利息往往要占10%以上。上世纪90年代建设部曾提出要求:要稳定和平抑房价,需由政府、银行和房地产企业分别让税(含出让土地)、让息和让利。当前和今后建设保障房,仍应继续考虑以上要求。
  其二,投资属性不能成为否定经适房的理由。
  我们在学习住房问题abc的时候就懂得,住房可以划分为三种属性,即:买了住房自己住为消费属性;买了住房自己不住而放在那里保值增值为投资属性;买了住房拿到市场上去倒卖赚钱为投机属性。这3种属性是可以转化的。
  最早,我国曾规定购买经适房5年以后可以上市出售,但要补足土地出让金的差价,这是一种允许经适房由消费属性转为投资属性的规定。2007年修改了经适房的管理办法,决定经适房只供应低收入者,并按经适房属于有限产权住房来运作。经适房只能居民自己居住,不得用以出租,如要出售也由政府按当年的经适房价格回购,这样的办法就强化了经适房的消费属性。这里要指出,从广义上来讲,只要出钱买房就是一种投资行为。因而,实行保障房租售并举的政策,让保障房部分具有投资属性,是总结历史经验做出的正确结论。因此,是否含有投资属性不能成为否定经适房的理由。
  其三,通过制度建设,完全可以实现合理的准入与退出。
  世界上推行保障房的国家,都制定了准入退出制度。其中,让符合条件的居民准入,只要管理到位,一般都能较好地按规定施行。而要实施退出制度,却是一个难度很大的问题,因而只能根据不同情况采取不同的办法。
  许多国家经过多年实践,采取了一些比较成熟的办法。一是有的廉租屋是居民到市场上按政府规定的价格去租住,并接受政府规定比例的补贴。其收入提高后,政府相应扣减补贴,比较容易实行。二是,对住入公有廉租屋的居民,其收入提高后要退出,问题就比较复杂。特别是有些国家住廉租屋是最低收入者,其收入有所提高,仅仅是进入了低收入人群,住房消费能力仍然很低。如果要他们退出,就得创造两个条件,要么提供适于他们租(购)的另一种保障性住房;要么他们的收入已经提高到租(购)得起另一种保障性住房,这就会放缓退出时间,逐步退出。三是,对购买保障房的居民大多不实行退出制度而采取另一个比较合适的规定。例如新加坡规定购买政府组屋的居民只能享有一套住宅,如要买另一套住宅则要在政府调控下卖掉现有的政府组屋。这是因为,居民收入提高后仍愿住在现有的政府组屋内,既不影响实施住有所居的政策,政府也不会增加经济负担,因而没有必要去干涉。如果在他们提高收入而没有另外买房的情况下,硬要他们退出,只能是一种给政府添麻烦、给社会添乱的蠢办法。


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